Рейдерство є надзвичайно актуальною проблемою в сучасному суспільстві, яка набирає статусу загрози національної безпеки України. Сьогодні нікого не здивуєш повідомленнями про рейдерські захоплення підприємств, для України це явище не нове. Привабливими «шматочками» для рейдерів останнім часом стали і агропідприємства, бо сільське господарство — одна з небагатьох галузей економіки України, яка нарощує обсяги виробництва та демонструє динаміку росту.
Найактивніше почалися замахи на договори оренди. Відомо, сьогодні більшість сільгосппідприємств працює на землі на договорах оренди і тому найдієвіший спосіб підірвати діяльність агропідприємства — це вчинити замах на один із найважливіших засобів його виробництва.
Тут можна виділити декілька видів рейдерських атак. По-перше, атака на державну реєстрацію договорів оренди землі.
Згідно законодавства України договір оренди землі набуває чинності з моменту його державної реєстрації. Відповідно, якщо договори оренди не зареєстровані, то вони не чинні взагалі. Якщо вони зареєстровані, але за якихось причин ця державна реєстрація відміняється, то вони теж втрачають чинність.
Останнім часом трапляються непоодинокі випадки, коли державна реєстрація договорів оренди скасовується, причому підприємство, про договори якого іде мова, навіть про це не здогадується. Дізнаються лише тоді, коли на полях, які вважають своїми, з’являється нова техніка і починає обробляти землю. Тому варто орендарям та орендодавцям автономно перевіряти в кадастрі момент реєстрації договорів оренди. Бо, на жаль, сама позначка і напис на договорі оренди про його реєстрацію можуть бути недостатньо актуальними.
Також трапляються замахи на чинність договору оренди. Але таке можливо лише тоді, коли договори оренди або не підписуються, або підписуються з певними порушеннями. Тому щоб цього уникнути між власником та орендарем має бути укладений договір оренди землі, зареєстрований відповідно до діючих на момент укладання законів. Договір укладається у письмовій формі й може бути посвідчений нотаріально. Він має містити інформацію про об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування, розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди і орендну плату (розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, відповідальність за несплату).
Строк дії договору для ділянок сільськогосподарського призначення – від 7 до 50 років. Розмір щорічної орендної плати встановлюється за згодою сторін, але не може бути меншим за 3% вартості земельної ділянки. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися й інші умови. Відсутність даних умов в руках досвідчених людей може впливати на ефективність та чинність таких договорів.
Найкращим засобом від рейдерства є швидке вирішення проблемних внутрішніх ситуацій, наприклад, між власником і трудовим колективом чи селянами. Бо під час рейдерського захоплення шукається точка входу, занурення в бізнес-структуру, а вона, як правило, там, де є слабке місце, тому вирішуючи дану проблему і з метою роз’яснення чинного законодавства, на рівні держави в кожній області організовано роботу мобільних точок доступу до системи безоплатної правової допомоги. Під час роботи мобільних точок доступу буде зосереджена увага на питаннях захисту речових прав на землі сільськогосподарського призначення та наданні роз’яснень у сфері антирейдерського законодавства.
Пропонуємо Вам ознайомитись з графіком роботи мобільних груп, які надаватимуть консультації з питань земельного законодавства у Хмельницькій області за посиланням https://drive.google.com/drive/my-drive
Основні питання по темі, які допоможуть запобігти негативному явищу.
Які документи підтверджують право власності на землю?
Щоб передати землю в оренду Ви повинні мати документ, який підтверджує, що Ви є її власником. Документи, які посвідчують право власності на земельну ділянку, можна розділити на 2 групи.
Перша. Документи, видані до 1 січня 2013р.: державний акт на право приватної власності на землю; державний акт на право власності на землю чи державний акт на право власності на земельну ділянку.
Друга. Документи, які видавалися після 1 січня 2013.:свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
При зміні власника право власності на земельну ділянку без зміни її меж та цільового призначення також посвідчується договором купівлі-продажу або свідоцтвом про право на спадщину.
Які вимоги ставляться до орендаря?
Другим важливим питанням є вибір орендаря, з яким Ви у майбутньому підпишете договір оренди.
Відповідно до чинного законодавства орендарями земельних ділянок можуть бути:
- державні адміністрації всіх рівнів,КабінетМіністрівта уряд Криму вмежах повноважень,визначених законом;
- сільські, селищні, міські,районні та обласні ради, Верховна Рада Криму;
- громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства,іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.
Між власником та орендарем має бути укладений договір оренди землі, зареєстрований відповідно до діючих на момент укладання законів.
Як має виглядати договір?
Договір укладається у письмовій формі й може бути посвідчений нотаріально. Він має містити інформацію про:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування, розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендну плату (розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, відповідальність за несплату).
Строк дії договору для ділянок сільськогосподарського призначення – від 7 до 50 років.
Розмір щорічної орендної плати встановлюється за згодою сторін, але не може бути меншим за 3% вартості земельної ділянки.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися й інші умови.
Що робити, якщо кадастровий номер не вказаний?
Необхідно звернутися до спеціалізованого підприємства щодо виготовлення технічної документації із землеустрою.
Після цього треба пройти реєстрацію в регіональному підрозділі Держгеокадастру та зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Чи можна змінити умови договору чи розірвати його?
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін або у судовому порядку.
Договір може бути розірваний за згодою сторін або ж на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, окрім випадків, коли така можливість прописана у самому договорі.
Після підписання договору земля одразу переходить у користування орендаря?
Ні, підписання договору є необхідною, але не достатньою умовою для того, щоб повноцінно вступити в права користування орендованою ділянкою.Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації оренди земельної ділянки.
Куди звернутися, щоб провести реєстрацію договору оренди?
Провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки може будь-який суб’єкт державної реєстрації: виконавчі органи сільських, селищних та міських рад; нотаріуси; центри надання адміністративних послуг; інші акредитовані суб’єкти.